市场调控见成效

　　本次报告会，呼和浩特市房地产管理局开发处处长冀罕钢率先发言，他首先介绍了呼和浩特市2007年房地产市场的发展状况，随后就2008年房地产发展计划进行了精彩阐述。他说：“从去年整个房地产行业运行情况来看，呼和浩特市房地产秩序运行良好，价格稳定。作为主管部门，我们结合国家对房地产的宏观调控，对房地产行业进行了2~3次的集中整顿。在清理整顿过程中，我们也发现一些违规项目。截止去年年底，处罚了13家房地产开发企业，对15家房地产经济公司的违法规行为进行了处罚。从呼和浩特市开发的180多个项目来看，个别项目的违规的行为对于全年房价的影响比较小。去年呼和浩特市房价的涨幅基本控制在3~4%，最高为4.5%。根据国家的统计数据，在全国70个大中型城市中，呼和浩特市房价涨幅排在最后一位。”

　　去年销售市场低迷

　　冀罕钢说，从呼和浩特市去年房地产的销售情况来看，销售形势不算十分喜人。特别是进入去年10月份以后，由于国家宏观调控政策以及国家金融政策的出台，使其销售出现了比较明显的下降趋势。12月份以后，下降势头有所减缓。此时的销售情况尽管与上半年同期相比还是处于下降状态，但是从环比看，已经出现了明显的回升势头。12月份，环比增长15~18%。这说明呼和浩特市房地产市场的销售环节在年底已经出现了回升势头，销售的低迷状态已经基本结束。对于一个产业也好，还是对于房地产行业也罢，销售火爆或者是销售低迷都不是好事，平稳的过度与回升是比较理想的状态。呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司营销总监刘光明说：“去年10月份以前，首府房地产市场从各方面发展都是一路高歌，房产销售的经济指标总体是在增长的，各家企业均有不同的收获。但是到了10月份，首府房地产市场出现了低迷状态，导致全年商品房成交量大幅度下降，交易金额萎缩，从而直接影响到了销售以及消费者的购买行为。”

　　市民购房意识回归到理性

　　《中国房地产报》记者纪永明分析说，目前房地产市场成交量下降，是由多方面原因造成的，主要原因是阶段性供求平衡。2006年呼和浩特市政府加快城市化步伐，并且借助自治区60年大庆的机遇，加大了城市建设力度。近几年房地产投资增长较快，产品品质也有质的飞跃，刺激了当地的房地产需求。2005年末呼和浩特市房地产价格开始一路“狂奔”，以至于2006年初住房价格涨幅连续3个月排名全国第一。

　　一方面，由于2006年后半年以来，国家连续出台一系列宏观调控政策，特别是2007年以来国家出台了多项与楼市相关的政策。与此同时，呼和浩特市政府以及相关部门也加强了监管，使得呼和浩特市的房屋价格总体平稳。另一方面，市民的购房意识也回归到理性。此外，由于北方季节因素，冬季也属房地产市场淡季。这就导致了目前成交量大幅萎缩、空置面积上升。也有不少对后市看好的房地产企业在冬季干脆选择停盘待售，希望在春季成交量上升时开盘获利。这就是为什么虽然成交量大幅下降而价格却保持不变。值得一提的是，截止到去年12月底，呼和浩特市一年以上的商品住房空置25.12万平米，与上一年同期相比下降了30.78% 。这就说明本地的需求仍然很旺盛，有不断消化空置商品住房的能力。呼和浩特市房管局公布的《2007年呼和浩特房地产市场分析报告》显示，2007年呼和浩特市房地产开发投资完成96.71亿元，与2006年同比增长92.82%。这些足以说明呼和浩特市房地产市场目前正处于积极、健康、稳定的发展态势。

　　计划开发300万平方米

　　据冀罕钢介绍，呼和浩特市房地产行业经过近几年国家宏观调控政策的指导，市场已经相对成熟了，投资者和消费者也更加趋于理性化。去年呼和浩特市房屋建筑施工面积为1358.97万平方米，这包括2006年的续建工程和2007年新开工项目的面积。其中在建的住宅面积达1100万平方米，2007年竣工面积为308万平方米，但是呼和浩特市一年的销售面积却超不出130万平方米。基于此，今年首府新开工的商品房面积控制在300万平方米左右，其中住宅面积260万平方米左右，非住宅面积40万平方米左右。对于260万平方米的住宅面积，其大致分布情况是廉租房5万平方米，经济适用房60万平方米，普通住房约为130万平方米。剩余部分将建高档住宅，主要针对社会高档人群。

　　房地产市场前景广阔

　　冀罕钢表示，2008年呼和浩特市房价将有一定涨幅，但是幅度不会十分明显。与此同时，今年政府将会对房地产市场继续进行调控，主要调控方向是针对开工量太大、占地规模较大的建筑。尤其是去年自治区成立60年大庆期间开发了很多项目，这些项目在2005年、2006年立项，基本是在2007、2008年上市，这将会给房地产市场造成一定压力。所以，总量上进行控制，结构上进行调整，是2008年首府房地产市场调控的首要工作。

　　呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司营销总监刘光明说：“今年前6个月首府房地产市场可能会受到政策的影响出现一个复苏的阶段。到了6月份以后，首府的房价会持续不断地迎来新的增长点。虽然去年首府房地产市场在有些环节和市场操作上出现了一些问题，但是总的来说，首府房地产市场的发展前景仍然很广阔。”

　　重点整顿销售环节

　　冀罕钢透露，今年呼和浩特市房地产管理局首先要加大对房地产项目的管理力度，主要是要求交付使用的住宅项目必须向购房者提供《住宅使用说明书》、《工程质量保证书》，以此来维护老百姓的利益，规范房地产企业，从而促进房地产健康有利地发展。其次，要加强对房地产销售人员的管理。冀罕钢说：“在去年的检查中，我们发现有些房地产企业的销售人员的素质已经影响到整个房地产市场的秩序。尤其是一些外来房地产企业中的销售人员，他们利用夸大的宣传手段，严重影响了消费者的购买行为。今年，我们将制定相关文件，对房地产的销售环节进行重点专项检查。”

　　冀罕钢表示，今年还将加大对成品房这一环节的管理力度，积极倡导开发企业交付成品房，减少购房者再次对房屋进行装修的环节，引导整个市场朝着健康有序的方向发展，朝着逐步提高消费者住宅品质的方向发展。

　　首府房价目前无拐点

　　当日，刘光明就去年首府房地产发展以及今年房地产走势发表了观点。他说：“呼和浩特市在全国的省会中属于二线发展城市，目前谈所谓的房地产市场销售价格出现拐点的说法为时过早。因为出现销售价格达到一定拐点的情况，主要是发生在中国最发达的一线省会城市。这是因为这些城市的经济发展已经达到一定高度，房价已经高到可以产生泡沫的阶段，需要通过挤压泡沫让市场恢复正常。而目前呼和浩特市的房价平均价格与全国的其他省会城市相比，上浮的空间应该还会很大。近几年来，内蒙古自治区形成了呼包鄂经济圈，经济发展非常迅猛，每年GDP增长一直保持着稳健的势头，经济的良好运转为房价的攀升打下一个坚实的基础。国家出台的相关政策直接影响到的是房价一直保持较高的深圳、上海等一线发达城市。而呼和浩特市房价在3000元~3500元之间，是与目前的经济发展相适应的，我认为，就呼和浩特市房地产市场销售价格出现拐点的这一说法是不正确的。”

　　来自山西的安泰房地产公司一位负责人也表示，深圳早在1987就开始对土地进行拍卖，而呼和浩特市是从2002年才开始对经营性土地采取招牌挂的形式出让。作为一个新兴的发展中城市，呼市房地产行业才刚刚进入轨道，发展潜力不可估量。商品住宅均价不到2900元，谈拐点为时过早。

　　购房是一种机遇和保障

　　刘光明说：“去年10月份，国家出台的一些宏观调控政策对首府房地产行业造成了一定的冲击，导致商品房成交率下降。这个时候，房地产行业应该拿出一套有效的应对办法，或者是当消费者出现观望态度的时候，房地产从业人员应该用自己的专业知识和在这个领域里积累的一些经验给消费者正确的引导。例如，我们为了应对市场变化，提出无理由退房的销售策略，即消费者购买了我们的房子后可以申请无理由退房来保障自己的利益。这样消费者就可以把购买房子当成是一种机遇和保障。如果房价没有发生变化，那么买房的时机是正确的；如果房价发生上涨的情况，说明投资发挥了最好的时机；当房价出现下降的情况，我们开发商会无理由退房来保障消费者利益，减少消费者购房的风险。”

　　外来资本为楼市添活力

　　纪永明在报告会上表示，外来资本的不断涌入，给呼和浩特市房地产市场的有序发展注入了新的活力。他说，在深圳、广州等发达城市房价相继下滑后，业界非常关注像呼和浩特市这样的二线城市房价走势。而呼和浩特市2007年全年商品房实际登记销售面积87.61万平方米，与上一年同期相比下降38.93%。成交量大幅下降。这说明了什么？呼和浩特房地产市场是否会出现舆论所说的“拐点”？这一系列的疑问在现阶段充斥整个房地产市场。

　　纪永明说：“虽然市场的成交量在下降，但是呼和浩特市的房地产开发却并非见顶。房地产开发公司继续进驻，多家来自区外的企业大幅追加投资，超大楼盘涌现。房地产一线市场的反映，无疑是对呼和浩特楼市的一种积极响应。”他说，来自山西的安泰房地产公司最近在新城区刚刚取得了100多亩土地，计划用于商品房的开发建设。2006年，来自瑞典的外资企业——内蒙古欧星房地产公司进入呼和浩特市房地产市场，第一个项目已经基本售罄，明年仍将追加投资1个亿，再开发一个项目。内蒙古莲禾房地产经纪公司在呼和浩特成功代理销售过多个楼盘，该公司总经理范志凌非常熟悉当地的市场。该公司刚刚启动了一个距离市区20公里、占地2000多亩的项目。

　　竞争会更加激烈

　　纪永明通过在呼和浩特市房地产市场的深入采访后得出结论：随着未来呼和浩特市城市建设的不断深入，房地产企业间的竞争将越来越激烈。他说，呼和浩特市已经连续6年经济增长在西部12个省会城市排名第一。从2000年到2006年，呼和浩特市城区面积由80平方公里扩大到160平方公里，市区人口由80万人增加到160万人。2006年全市居民人均住房建筑面积26.2平方米。按照这样的速度，到2010年，每年新增人口可达15万以上。如果按人均面积26平方米计算，未来每年住宅面积（包括经济适用房面积）将有400万平方米以上的需求量。纪永明说，竞争引发的是房地产产品的改善以及服务水平的提高，最终的受益者将会是广大的购房者。