业内人士认为，从长远看，新政对房价影响不大，但二手房价格可能要上涨

　　核心提示

       近日，中央7部委联合下发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，和以往国家对房地产价格上涨控制单方面偏重于土地或者金融不同，该意见从政府、金融、土地、开发商，用户等多个层面一起入手，采取综合治理的办法，对房地产商涨价涉及的各个方面都作了更为详细和严格的规定。

　　珠海近两年房价上涨的情况是有目共睹的。按照可比价格计算，住宅方面从2003年的每平方米全年均价2965元上涨到了今年第一季度的3417元。今年价格会继续上涨也是众多珠海业内人士的共识。那么该政策出台对珠海今年的房价和房屋销售会产生什么影响呢？购房者是如何看待该意见的呢？

　　有利加速西区城市化

　　北京师范大学珠海分校不动产学院黄兴文博士认为，这次出台的意见可以看做是一剂治疗目前房地产价格飞涨的长效药，而不是速效药。

　　黄兴文认为，从长远来看，这应当是一个好的举措，也是可行的。但是意见中牵涉的面太广了。与以往政策比较偏重于用土地和金融杠杆调节不同，本次推出的意见涉及政府、金融、土地、开发商、用户等多个层面。如果完全执行的话，需要对现行的市场游戏规则进行大的改变，而这些不是一朝一夕就能见效的。如果说有最直接的影响，那就是对于抑制期房炒作市场会有直接的效果。

　　黄博士认为，意见出台后，珠海相关部门最重要的是制定更为具体的执行措施。因为政策的长远效果究竟怎么样，还需要看地方政府推出有针对性的实行措施和实施力度。此外也对政府的土地供应提出了更高的要求，珠海市政府需要做出每年的土地供应分析模型，以此来准确确定珠海市场每年的土地供应量和需求量，建立一个适度的平衡。

　　该意见出台或许会加速珠海的西区开发进程，这是黄博士感觉的另外一个好处。他指出，在意见中要求供应更多中低价位的房，如果地方政府要达到这个目标，势必要提供更多低价的土地，这只能靠降低城区土地价格，或者增加郊区土地供应来实现。从珠海目前的房地产开发现状看，城区可利用的土地资源已经非常有限了，只能通过增加郊区化房地产开发速度来达到国家的要求。这必然促使珠海的房地产开发重点从城区向郊区转变，也就是说房地产开发往西区走。这恰恰与珠海的城市发展步伐是相吻合的。

　　新政不影响销售进度

　　记者在采访中了解到，珠海的房地产开发商都认同该意见。旭日湾花园常务副总经理钟百灵告诉记者，该政策对新开发楼盘的销售进度和房价影响不大。主要是对珠海的炒房者有抑制。他认为这对开发商来讲其实是一件好事情。从表面上看，炒家的存在提高了房屋的销售价格，但是钟百灵指出，这些提高的利润并没有变成发展商的利润，实际上只是让炒家获益更多，而且炒家对开发商的房屋销售有一定的干扰作用。开发商拿到的不是真实的购买行为，延长了他们的销售周期，而想购房者无法接触到真实的房源和房价。

　　有开发商介绍，在新的意见中明确指出，房屋所有权申请人与预售合同预购人姓名必须一致，实行实名制购房，推行预售合同网上备案制度，都将对今后的珠海房地产市场起到进一步的规范作用，有利于真正有需求的购房者。

　　从珠海近两年的房屋销售来看，2003年住宅销售面积为109万平方米，2004年为106万平方米。这表明珠海的房地产需求是比较稳定和均衡的。棕榈假日的郭凌勇介绍，珠海从1999年开始，每年楼盘的竣工面积基本上维持在100万—140万平方米左右，而每年的销售面积与竣工面积基本上差距在5%以内。预计今年的销售面积也不例外，这种稳定的状态不会因为政策的调整而有大的变化。

　　长远看房价影响不大

　　该政策对珠海今年的房价可能会有短期影响，但是从长期来看，对珠海房价影响不大。天厦物业公司总经理林锥告诉记者，目前珠海的购房人群分成几类，一是真实的需求者，能占到五成左右。二是买来做长线投资者，这些人买房主要是用来出租的，能占到二成左右。该政策对上两类人群影响不大。第三类是短期炒楼人群，大部分是炒期房，大概有二至三成左右。该政策对这些人影响非常大。他们可选择的只能是干脆放弃，或者转长线投资。但是由于这些人大部分都是资金量不大的人群，所以近期他们的退房或者平价甩房多少将会造成珠海短期内的房价波动。

　　手里拿着珠海两个新楼盘5套房屋预售登记证的炒家陈先生告诉记者，他5月份要做的就是尽快把手上的房源平价转让出去。“我们炒房通常是获取开发商和购房者之间的价格差，前段时间为了拿到更高的利润而一直没有出售，现在政策对我们影响很大，只求不赔钱就可以了。让我一下子拿出5套房近百万元的首付太困难了。”

　　从近几年的情况看，珠海近几年的房屋需求量和价格上涨之间的比例还是比较正常的。加上近期由于澳门房价比去年上涨了近3倍，所以今年澳门到珠海购房的人士非常多。这些人在购房时也不会受政策影响。黄兴文认为，该意见对珠海今年和长远的房价应当不会有什么影响，因为珠海的房地产价格相对还比较稳定，而且还是处于一个比较规范的范围内。

　　二手物业公司生意难做

　　除了抑制期房的炒作外，该意见可能对珠海的二手物业行业产生较大的打击。一诺物业公司总经理姚淡宁告诉记者，新政策出台后，会影响二手物业的交易量。这意味着交易成本增加了，根据规定，两年内转手的房屋要交纳全额的营业税。目前的营业税为房款的5.5%，这就意味着二手房价要上涨。其价格上涨必然会影响销售量。

　　据记者了解，目前珠海的二手市场中，期房的交易量占有相当部分，一些小二手物业公司中能占到四五成以上的比例。如果这部分房源缺失的话，对于珠海的二手房行业也是一个打击。这会导致一些企业因为业务量的减少而生存困难。

　　消费者认同中央新政

　　记者上周末在珠海街头做随机调查时发现，10人中有8人都知道7部委联合出台的这个意见，都认为该意见出台肯定会对现在的房地产价格上涨有抑制作用。其中有几名有意购房者表示会考虑在下半年从持币待购转向真正购买。

　　姚淡宁也告诉记者，虽然大家都意识到了房价再像前两年那样上涨不太现实，但是下半年由于心理惯性作用，很多炒房者会有观望的心态，不舍得抛楼，或许下半年会出现有价无市的现象。一旦有较大量的新楼盘推出，就会对原有楼盘居高不下的价格进行打压，将对珠海下半年整体的房价产生一定的波动。

　　-现状炒期房现象比比皆是

　　记者经采访发现，目前珠海房地产业在三个方面存在的问题比较突出：

　　一是炒期房现象比较严重。某物业公司陈经理告诉记者，现在珠海新的楼盘基本上一推出，售楼部就告诉后来的购房者已经没房了。与此同时，就会有人询问该客户是否需要买二手期房。记者在珠海二手市场发现，一些去年就号称卖完的楼盘仍有几十套、上百套之多的期房待售，价格远高于开盘价格。据陈经理统计，目前珠海几乎所有未交楼的新盘都存在炒卖期房现象。这背后显然是有众多的炒家在运作，和珠海目前实际的购买力是不相符的。

　　二是大户型的供应有供过于求趋势。近两年珠海的房屋面积大型化趋势比较明显。但套内建筑面积100平方米左右的两房，140平方米左右的三房很普遍。一些新推出的海景楼盘和高尚住宅甚至把最小户型定位在140平方米以上。据统计，珠海100—150平方米之间的户型就占到了50%以上。

　　某业内人士分析，大户型的消费需求是以流动人口数量、外来资金供应量等作为衡量指标的。从珠海本地现状看，这两项指标都不是很活跃。目前感觉珠海的大户型有供过于求的趋势。更多的珠海人目前需求的仍然是安居型的房屋。所以根据国家出台的意见，120平方米以下的中小户型应当成为开发商今后的开发重点。

　　三是珠海市区的土地闲置现象相对严重。虽然近几年珠海报批的房地产项目很多，但是真正动工的仍然不到一半。尤其是一些较小的、所有者自有资金不足的土地存在着长期闲置的现象。